използване и развитие земя - 6 въпроса по темата на деня

DS Савин, изпълнителен директор на Института за комплексно развитие на териториите в. АД.

В съответствие с първия Gradkodeksom (брой 73-FZ, с дата 05.07.98), терминът "Използване на земята и развитието на" зони на градските и селските населени места и други общински формации разбрани селища устав градски, т.е.. Д. Нормативните правните актове на местната самоуправляваща ползване и промени в недвижими имоти чрез въвеждане на разпоредби за градско планиране. И тя все още е относително ясно: правилата са правила, тъй като правилата на пътя - това е, което всеки трябва да спазва, но малцина, които правя. В същото време, има някои групи от членове на обществото, които са предназначени за наблюдение на спазването на правилата на процеса, с всички отношения причинно-ефект, който много членки през последните години.

Но как? Ако все още не всичко е ясно и очевидно, какво е РНС, РНС ако предприемачът в съответствие с Федералния закон №94-FL се определя на конкурсен принцип, където основният критерий е времето и разходите, както и квалификацията - е от второстепенно значение, че е, разбира се, отделна тема за обсъждане, но най-важното - при липсата на ясна и единна методология за развитие obschebolgarskoy и одобряване на РНС. Съответно, още две години ", някой в гората, които в продължение на дърва за огрев." Става дума за "дърво" и "дърво" в разбирането на екологията на града NIiPI като развитие практически опит РНС, ние ще се съсредоточи върху.

В развитието, както и при вземането на решение за развитието и утвърждаването на РНС, на клиента е на стойност редица въпроси, отговорите на които не са достатъчно просто да се учим от Gradkodeksa. Трябва да се започне от основния въпрос:

1. Какви са правилата за ползване на земите и развитие?

Има четири проектни цели на РНС като документ за зониране формулирани в Gradkodekse:

създаване на условия за устойчиво развитие на териториите на общините, опазване на околната среда и културното наследство;
създаване на условия за планирането на общинските територии;
гарантиране на правата и законните интереси на физическите и юридическите лица, включително и на притежателите на парцели и капитали строителни проекти;
създаване на условия за привличане на инвестиции, включително чрез осигуряване на възможност за избор на най-ефективните видове разрешено използването на парцели и капитали строителни проекти.

Ако започнете да се разбере добре, се оказва, че първите две цели са повече свързани със задачите на генералния план и стратегията на неговото изпълнение, защото на разпоредби за териториалното планиране (генерален план е именно документа за устройство на територията), заедно със списък на дейностите за изпълнение на генерала планира и да се посочи последователността на тяхното изпълнение.

Докато последните две цели просто да се отнасят към проблемите на РНС, но само ако перфектно изпълнение на всички разпоредби на Gradkodeksa, което е, на базата на практически опит, много трудно, а понякога и невъзможно.

По този начин, РНС като документ е необходимо да се организира градски дейности за развитие и оптимизиране на използването на земята на общината. РНС формират общите принципи на развитие на различните функционални зони на града в рамките на установените норми. В действителност РНС се допълват генерален план за развитие на града, някои разширени описания, ако мога така да се изразя, основните му положения. В този контекст възниква втори въпрос:

2. Каква е разликата от основния план РНС?

В контекста на Кодекса на Градоустройство, която да фразата "право на строеж", добави думата "земя", с пред думата "развитие" на базата на РНС като независим документ зониране наистина поставя структурата на използването на земята, т.е.. Д. От информацията, предоставена imuschestvenno- поземлените отношения. Така Gradkodeksom строго определено по какъв начин, като се вземат предвид украсени собственост и поземлените отношения, начертайте границите на териториалните области, за които правилата за градоустройствени установени в РНС. По този начин, използването на земята и развитие на базата на съществуващата схема за териториално деление.

Целият въпрос, точно както се предлага в наредби PHC планиране определяне на допустимите видове разрешено използването г. пределните (минималната и / или максималната) от площта на земята в границите на една единствена териториална зона и ограничаване на параметрите на сградата. Само на регламенти и са проектирани в 10, 15, 25, доведе развитието на регионалните зони за заложените параметри на генерален план. Това означава, че ако на генералния план определя целта на развитие селище, РНС е механизъм, за да го постигне. А това предполага следния въпрос:

3. Какво е на първо място - на РНС или генерален план?

Отговорът на този въпрос е изключително сложен и не може да намери единодушно интерпретация сред архитекти и урбанисти. Опитвайки се да намери отговор е равносилно на философски дискурс на тема: "Какво е първо, кокошката или яйцето" В същото време законодателят очевидно също не дава отговор, защото Gradkodekse осигурява пряка индикация, че препратката към част (което не е уточнено) на територията на подготовката квартал проект за уреждане или град РНС може да се извършва в отсъствието на генерален план. И точно преди, че той каза, че изготвянето на използването на земята и развитието се извършва по отношение на разпоредбите, съдържащи се в документите за териториално планиране, една от които е на генерален план.

Опитвайки се да мисля логично: първо, целта на разработването на РНС отчасти съответства на целите на общия устройствен план, това, което беше споменато по-горе, и второ, на регламентите в РНС са установени с цел постигане на показателите за развитие, определен общ план, се оказва, че ОУП е първична, уточнява документи вектор на развитие на територията. Но проблемът се крие във факта, че развитието на Генералния план не е напълно възможно да се вземат предвид съществуващите настоящите модели на използване на земята, както и, разбира се, ако ние не говорим за селски село, в което "три дворове и две плевня", благодарение на своята изключителна дискретна природа и мозайка че се предопределя от несъответствие в миналото работата на архитекти-проектанти, да се развива документация за планиране на земеползването и zemelschikov, прибиране част, водени от ведомствени инструкции и политически задачи, няма да дойде тата специално значение проучване градоустройство. Между другото, гледайки напред, това е несъответствието на архитектите и zemelschikov е основен проблем в развитието на РНС в съвременните условия.

За значителен брой градове и селища на територията на България генерални планове са разработени и одобрени от съветската епоха, но те са остарели и не може да служи като ръководство за развитие на територията. "Излизане от употреба" генерални планове се дължи предимно на подход "остаряване" на икономическото планиране. Съответно, ако на генерален план е разработен в края на 80-и началото на 90-те години, очевидно е, че тя се основава на съвсем различни механизми за икономическо развитие, отколкото тези, които са от значение в настоящето. При тези обстоятелства, РНС разработен като се вземат предвид само тези решения на Общия устройствен план, които да съответстват на реалните тенденции и подкрепени от административни решения.

В момента, когато федерален закон забавено приключване на работата по приемането на документи за устройство на територията, на въпроса за развитието на РНС толкова крайно стои без действителна генерален план. Това означава, че местните власти имат възможност да се развиват почти едновременно овладеят и свързаната с тях (от гледна точка на следващите тенденции на развитие) РНС.

Въпреки това, тревожната тенденция, в много населени места се крие в натиск от страна на властите да се развива РНС, дори и когато няма генерален план за целите на хеджирането бъдещи решения днес относно разпределението на земя и за строителни разрешителни. Това е много опасна тенденция, свързана с подценяването на значението на Общ устройствен план и появата на бъдещи конфликти на закона в изпълнението на дейности за развитие на градовете. В допълнение, развитието на РНС е свързан в настоящата среда с определени трудности, и тук става съответната четвъртия въпрос:

4. Каква е сложността на развитието на РНС?

Обобщавайки и класифициране на проблемите в развитието на РНС могат да бъдат обобщени както следва:

а) професионален сложност. Това включва липса на валидни документи за териториално планиране, липсата на съвременните стандарти за дизайн и изходни данни градски.

Очевидно е, че РНС разработен в отсъствието на действителната документация за териториално планиране - генерален план и / или схемата териториалното планиране, който определя стратегическата вектора на развитие на населените места са обречени на необходимостта от корекции в бъдеще, и някои корекции - това е не само допълнителните разходи на бюджетни средства, но това, което е по-важно, "разиграване" обратно определени решения, които често, особено по въпроси, свързани със земя и правни отношения, водещи до спорове. Развитието на РНС при липса на съответните стандарти за дизайн на градска среда, води до факта, че възложителят трябва да се ръководи от остаряла от гледна точка на закона, а понякога и невалиден скосен и ГОСТ, които по-късно, след въвеждането на нови регионални и местни стандарти за градски дизайн, разработка и одобрен в съответствие с Gradkodeksom е неизбежно, то ще доведе до необходимостта от коригиране на РНС и за евентуалното преразглеждане направен въз основа на решения на всички PHC E последствия описани по-горе. Разбира се, можем да кажем, че имаме "законът не е с обратна сила", но колко пъти в българската действителност ние сме изправени и са изправени пред обратното. На последно място, липсата на реални резултати с източниците на данните в принудителен "невнимателен" в развитието на РНС, и последиците от "боклука", дори и принудени, всеки знае. Вие може само да мечтае, е фактът, че Комисията за подготовката на РНС, които включват или най-малкото трябва да включва представители осигуряват входни агенции за данни трябва да се справят не само с критика и проследяване на ведомствени интереси, които, между другото, често са в противоречие помежду си, но също така е удобно по-отговорен за събиране и пълнота на първоначалните данни;

Казус. На градска земя, че е решен да се създаде общ план на градския парк, вече е заделила земя за изграждане на частни жилища. Ако селището е необходимо парк като обществена зона - тогава ще трябва да се определят за тези територии тези наредби, които не им позволяват да се изгради нещо, и да ги оттеглят, ако е необходимо за градски нужди. Но властите се страхуват от неадекватна реакция на собствениците да плащат подкуп за незаконни услуги, от една страна, и на допълнителните разходи за обезщетение на собствениците на бюджета на града - от друга. Запазване на компромис в тази ситуация е изключително трудно поради създаването на ситуация на двойни стандарти.

Липса на методи obschebolgarskoy или инструкции за развитието на РНС за градове и селища с различни размери и стойности води до факта, че нивото на развитието РНС се определя от квалифициран програмист, подхода си към решаването на този проблем и, в частност, на нивото на финансиране, но по-важното е, липсата на ясни критерии относно приемането на разработените проекти на правила. Клиентът на този вид работа не е ясно разбиране на това, което той трябва да мине на разработчика, което от своя страна води до конфликтни ситуации или приемане и одобряване на "суров" версия на РНС.

Като се има предвид съществуването на такъв "купчина" от проблеми, свързани с развитието и утвърждаването на РНС, е подходящо следния въпрос:

5. Кой се нуждае от РНС?

Отговорът на този въпрос е много прост - всичко.

Инвеститорите трябва да получат възможност за създаване на ясно бизнес план чрез определяне на много ранен етап, параметрите на новата сграда и нейното функционално предназначение.

Собствениците на земи - да разберат истинската стойност на активите си, определението и разбирането на възможно възстановяването на обема и ограничаващите фактори. В същото време ние трябва да осъзнаем, какво би могло да се случи на съседни области и че те могат да бъдат построени.

И накрая, на широката общественост - да осигури достъпни и разбираеми представяне на развитието на отделните части и функционални области за постигане на споразумение, което дава възможност за избор на местоживеене, прилагането на труд, отдих и така нататък ..

И ако РНС е наистина, че важен документ, но висококачествено обучение е изключително трудно, че е уместно да се запитаме:

6. са правилата на използване на земята и развитието на окончателния документ?

Използване на земята и развитие чрез инсталирането разпоредби за планиране предопределя характеристиките впоследствие подготвя документация поземлено планиране, по-специално чрез назначаване на територията (видове разрешено използването на недвижими имоти), ограничаване на размера на парцели за съответните териториални области. Въпреки това правилата, заложени в разпоредбите на Общия устройствен план, няма начин (с развитието на използването на земята план) точно уточни границите (минимален и / или максимален) размер на земята и ограничаване на параметрите на позволено строителство, реконструкция на капиталното строителство. Ето защо, одобрен от документацията за планиране на територията, в повечето случаи е основа за извършване на промени в РНС от гледна точка на създаване или наредби за планиране рафиниране град за ограничаване на параметрите на разрешено строителство.

Подобна е картината с развитието и ограничаване на срока за закрила на културното наследство, принадлежащи към регламентите за градско планиране. Ограничения при условията на опазване на паметници, като част от РНС трябва да бъдат подготвени като проектите карта на зоните за защита на обекти на културното наследство, разработени и одобрени в съответствие с българското законодателство. Но проектите, разработени в зони за защита на обекти на културното наследство присъства в общини Само с няколко изключения. Очевидно е, че след одобряването на проекти на зони за защита на обекти на културното наследство ще бъдат въведени промени в правилата, целта на уточняване ограничения при условията на опазване на културното наследство.

В заключение можем да направим следната Общият извод: използването на земята и развитие - е динамичен документ. Като местен нормативен юридически акт, те управляват и регулират настоящите, текущи правата на собствениците и на обществото като цяло, за да се ползва от имуществото. Зониране трябва постепенно да подобри, той не може да бъде ефективно, "сега и веднага" през цялото време. Тъй като причините за изменението на правилата (дори преди влизането им в сила) е достатъчно, и едва след тяхното приемане - още повече. Но най-важното - е да следи за взетите решения. наблюдение на функционирането на използването на земята и развитието, което представлява възгледите и интересите на всички участници, какво трябва да се занимават с постоянна комисия, която да изготви проект на използването на земята и развитие с помощта наистина съвпадали точно екип от компетентни разработчици.

И тук, както и другаде, че е уместно да се напомни на обществеността, за да казва на клиента: "Не се икономисват - няма да загубите".