Liquid апартамент, отколкото добро

Защо в някои случаи и апартаменти, за продажба, само на отлети, а някои - напротив, остаряла? Целият смисъл на ликвидност на продадените стоки: как той ще бъде привлекателен за потребителите и ще определи как тя скоро ще бъде продаден. Що се отнася до вашия апартамент е течност, както и дали е възможно да се направи такава?

"Списание за недвижими имоти MetrInfo.Ru» www.metrinfo.ru реши да разбере какво се разбира под този термин, какво ликвидност е засегната, и това, което днес на апартамента, най-ликвиден, и който, напротив, - неликвидни.

Някои терминология

Има най-различни сложни интерпретации - Какво е ликвидността, но ще се опитам да обясня възможно най-лесно. Ликвидността на недвижими имоти - е способността на разпространението му в парите. Ликвидността е обратно пропорционална на времето, необходимо за продажбата: по-малка е времето, през което апартаментът е продаден, толкова по-висока неговата ликвидност.

Като цяло, жилищата се смята за ликвиден актив: търсенето за нея винаги е там, дори и когато проблемите в икономиката. Продава жилищни недвижими имоти е много по-лесно, отколкото, да речем боядисване, интересно само за тесен кръг от богати колекционери. Всъщност на него и се уповават експерти, съвети, за да инвестират излишък от средства в апартамента.

Но не всички едно и също жилище ликвидността: някои обекти дори по пазарни цени се продават за няколко седмици, а други са в очакване на купувач в продължение на месеци и години, а дори и намаляването на цените не винаги помагат. Какъв е проблемът?

Отправната точка - местоположението

По този начин, високоликвидни апартаменти в най-престижните квартали - в западната, северната и югозападната част на столицата, например, в Krylatskoye, Kuntsevo, Фили-Davydkovo, Strogino, в района на Sparrow Хилс и Кутузов Avenue. Що се отнася до недвижими имоти, не е най-популярната централния квартал, на първо място, на "Златната миля". "На второ място днес Khamovniki навън във връзка с масовото строителство на няколко жилищни комплекси, което води до възстановяването на района като цяло", - каза Евгения Korosteleva, главен изпълнителен директор на Bon т Realty.

И най-неликвидни считат площите с провали транспортна достъпност на - Biryulyovo, зони по протежение на магистрала Дмитров и Korovinskoye, някои области извън Москва (например Vykhino-Zhulebino). Галина Fabritskaya, ръководител на компанията "разпали Real Estate", добавя към този списък също Kapotnya, Degunino, Beskudnikovo, Nekrasovka и т.н. Между другото, Kapotnya се извършва и в районите на ликвидност и екологични характеристики.

Но не всички квартали в същия район на същата течност. Както беше отбелязано от Светлана Birini, ръководител на градската компания за недвижими имоти "NDV-недвижими имоти", районите могат да бъдат много разнообразни и на качеството на живот и транспортна достъпност. Най-ликвидните - блокове и улици в непосредствена близост до метрото. Те са склонни да бъдат най-интензивен и инфраструктура, тъй като около метростанции и винаги има магазини и ресторанти, както и потребителски услуги. Ликвидността на тези зони може да намали тази разлика, че близостта до големите промишлени предприятия или преобладаването на стария жилищен фонд плачевно. И увеличава ликвидността на блокове във всяка област, разположен в близост до парк или зелена площ.

Ярд и къща

Дори и в най-ликвидните области може да бъде неликвиден апартамент. Всичко зависи от характеристиките на къщите, където са разположени. "Оценени материала и серия (за панели) Къщи и годината на производство. Най-голямото търсене е за модерни къщи, направени от тухли или монолит, най-малкият - структура панел, - казва Александър Maltsev (CENTURY 21 West). - И в панел къщи важно брой етажи: колкото по-високо на сградата, толкова по-висока ликвидност, а именно, най-малко течност се считат пететажна "Хрушчов", следван от 9- и 12-етажен панел, както и най-ликвидната - модерна серия ".

Като цяло тухлени къщи популярен панел, както и по-модерни, а не стари жилищния фонд: "Ако къщата е стара, а след това, като правило, с износени комуникации и ужасни веранди, и да привлече купувач на такъв обект може да бъде само по-ниска цена", - казва Галина Fabritskaya ( " разпали недвижими имоти "). Сред старата къща все още е високо ценена, но чист "Stalinka", и е малко вероятно в близко бъдеще това ще се промени. "Докато също така отбеляза интерес у дома, за да бъдат разрушени (предимно панел пететажна сграда -. Ед), - казва Александър Kadchenko (IIAS), - тъй като те привличат купувачи перспективата за нови жилища в презаселването." Въпреки това, с такива възможности трябва да бъдат внимателни, тъй като разрушаването може да се забави в продължение на много години, той е течен само помисли за тези обекти, чийто краен срок за събаряне вече е ясно дефинирани.

Въпреки това, според Иля Shkop (Гилдия на брокерите на Москва), характеристиките на къщата, на първо място, да повлияе на ликвидността на три- и многостайни апартаменти, както и за "odnushek" и "dvushek" те са по-малко важно, тъй като тя е най-популярните сайтове за пазара на недвижими имоти в столицата , На правилната цена купувачите са върху тях в продължение на 2-3 месеца, в каквато и райони и в каквито и домове, които предлагат.

Апартаментът разполага

"Ликвидност апартамент се определят неговите характеристики, като например площ, етаж, гледка от прозорците, кухня размер, наличието на балкони и лоджии, височина на тавана, лекота на планиране" - изброява Александра Kadchenko (IIAS). И Светлана Birini ( "NDV-недвижими имоти") заделя повече размери и оформление на бани и на състоянието на апартамента като цяло.

След Апартамент за ликвидност значително да повлияе на размера на кухнята, височината на тавана и пода. "Зона Кухня трябва да бъде поне 8-8,5 квадратни метра. м, а най-предпочитано - 10-12 кв. м ", - казва Галина Fabritskaya (" разпали недвижими имоти "). "И оптималната височина на тавана - не по-малко от 2,7 м", - казва Александър Kadchenko (IIAS). Що се отнася до място, най-слабо ликвидните обекти на земята и горните етажи, както и в някои случаи - в зависимост от разположението и състоянието на къщата - опции ъгъл.

Ликвидността на жилищата може да се намали отопление, дървен материал и смесени подове, дървени стълби, твърде сложно история, когато апартамента променила собствениците на повече от 2-3, и е невъзможно да се направи точна оценка на допустимостта на всички сделки за продажба. "Също така, през 21 век купувачи стреснал гейзери и бани на половината тяло" - казва Светлана Birini ( "NDV-недвижими имоти"). И заедно с това гледка от прозорците на магистралата и постоянен шум.

"А за 2-3 и многостайни апартаменти е много важно за прозореца, не само не отиде на магистралата, но бяха от различни страни на света", - казва Галина Fabritskaya ( "разпали недвижими имоти").

Ликвидността апартамент подобрява чистотата си, красива гледка, повече или по-малко прясно състояние, както и лошото състояние на обекта и необходимостта да се направи основен ремонт намали ликвидността.

Като цяло, колкото по-висока класа на собственост и престижен район и къщата, толкова по-голяма производителност на въздействието върху неговото търсене и ликвидност. Ако в икономиката на купувача може да се обърне внимание само на този материал и на размера на кухнята, в елитния сегмент ще оценят и специфични характеристики: "Например, на Кутузов Avenue поради увеличен шум по-малко ликвидни апартаменти с изглед към улицата и най-ликвидните опциите - с изглед към крайбрежната ивица, така наречените "Апартаментите видове", - казва Александър Maltsev (CENTURY 21 West). Освен това, като правило, не течни луксозни съоръжения намира не в най-престижните райони в покрайнините на столицата, както и многостайни апартаменти в областите спане за дистанционно продажна дълги. "Много малко хора имат нужда, например, 4-стаен апартамент в Biryulyovo цената на 9 милиона рубли и нагоре.", - казва Галина Fabritskaya ( "разпали недвижими имоти"), за типичен купувач в този и други подобни области, избира опции 1-2 спални ,

Ликвидност - ключът към повишаване на цените

Течни апартаменти са добри, защото те продават бързо, тоест, ако е необходимо, разменят за пари, а с течение на годините расте в цената, обаче, с уговорката, че всичко е тихо в световната икономика. "Цената на течни апартаменти расте до около 10-20% годишно", - казва Александър Maltsev (CENTURY 21 West), особено в първичния пазар, като цената на нови сгради също се увеличава, тъй като изграждането на къщата, в края на ремонта и декорация на апартаменти в имота. "Например, в LCD" Царичино "преди една година, участниците капиталови са внедрили изграждането на едностайни апартаменти (46 кв.м.) на цена от 5,4 млн. Рубли, но сега подобни варианти се продават за рубли 6-6,1 млн .." - показва, Галина Fabritskaya ( "разпали недвижими имоти").

Бавно, но сигурно върви нагоре в цената наскоро и вторична ликвидност имот в райони с добра транспортна достъпност, "Така че преди една година в близост до Царичино в панел къщи поредица от сравнително модерни апартаменти с една спалня от 39 кв.м. бяха продадени за 6.1 милиона рубли .. спални (52 кв.м) - 7,5 млн трия.. но сега тези предложения се намират само в 6,2 млн. търка. и 7.7-7.8 милиона рубли .. съответно, "- казва експертът. И в условията на икономическа криза цените на течните обекти са най-стабилните, "Преди и сериозен спад в цената на неликвидни и ликвидни активи - малко по-късно и по-малко. И когато пазарът се стабилизира, обратната ситуация: възможности ликвидност започват да растат по-рано и по-бързо, и неликвидни - и по-късно по-бавно, "- казва Вероника Панков (" домашни богове ", експерт времето).

"В контекста на неликвидни апартаменти криза загубите цялата привлекателност на купувача, и течността не може да намери собственик по други причини: собственикът на апартаментите не бърза да се намали цената, и купувачът чух, че в цената значително пада криза, не иска да плаща," - добавя Eugene Korosteleva (Бон т Realty).

В стабилни условия в адекватно определена цена Средният срок продажба търгуеми студиото, според Иля Shkop (Гилдия на брокерите на Москва) - 2 месеца, с една спалня - 3 месеца, и две спални - на 4-6 месеца. И Светлана Birini ( "NDV-недвижими имоти") призовава още по-кратко - от две седмици до един месец. Неликвидните същите възможности понякога се продават в продължение на години и десетилетия!

Въпреки това, продажбите на живота в нашата реалност, зависи от цената на вещта, като по този начин намаляване на цените може да се увеличи ликвидността, "Разбира се апартамент с малка кухня на приземния етаж не е много желателно, но на по-ниска цена, тази опция ще бъде в търсенето", - казва Галина Fabritskaya ( " разпали недвижими имоти "). При ниски цени не купуват просто абсолютно отвратителни опции, като малкия апартамент в района на с изпарения растения от метрото, на партерен етаж и в ужасно състояние. Въпреки това, за да продават на по-ниска цена - е достатъчно проста, но повечето от собствениците на имоти, настояще и бъдеще, но се стреми да извлече някаква полза от бъдещите препродажбите, освен да влезе в сделката възможно най-бързо, а това е възможно само ако обектът на ликвидността.

Обобщение www.metrinfo.ru

Ликвидността на недвижими имоти зависи от много фактори - от текущата позиция на специфичните характеристики на имота, като площта или размера на кухнята, и в допълнение, че е тясно свързана с търсенето и цената. Най-ликвидните апартаментите - odnushki и копейка парче в метростанциите, в райони с добра транспортна достъпност, околна среда и инфраструктура, разположен в модерна тухлена и монолитни сгради. Понякога те се продават само за няколко седмици. Колкото по-течен обекта, толкова по-бързо той може да се превръща в пари, но продължават да реализират печалби.