Изчисляването на коефициента на капитализация

Подобна работа на тема "Изчисляването на процент на капитализация":
Свързани работи:

съотношение Капитализация - е процент, използван за задвижване на потока на доходите в размер на една стойност. От икономическа гледна точка, процентът на капитализация отразява норма на възвръщаемост на инвеститор.

Има няколко метода за определяне на коефициента на капитализация:

· Като се има предвид възстановяването на капиталовите разходи (коригирани за промяната в стойността на активите);

· Метод на кюспе на пазара;

· Начин на инвестиции, свързани или инвестиционно оборудване група.

Теоретично, процентът на капитализация за текущия доход трябва да вземе предвид следните фактори, пряко или непряко:

· Компенсация за безрискови, инвестиции;

· Компенсация за риск;

· Компенсации за ниската ликвидност;

· Компенсации за управление на инвестициите;

· Изменение на прогнозираната увеличението или намалението в стойността на актива.

Определяне на коефициента на капитализация на базата на възстановяване на капиталови разходи.

съотношение лост се състои от две части:

1) Нормата на възвръщаемост на капитала (норма на възвръщаемост на инвестициите), който е обезщетението, което трябва да се обърне за използването на средствата на инвеститорите, като се вземат предвид риска и други фактори, свързани с конкретния имот;

2) възвръщаемост на капиталовите стандарти, т.е. погасяване на първоначалните инвестиции. Освен това, това съотношение елемент главни букви се прилага само към износване част на активите.

Rkap = Rdoh капачка + δ · Rnorm замяна

където Rkap - коефициент главни букви

Rdoh капачка - нормата на възвръщаемост на капитала

Rnorm RETURN - възвръщаемост на капитала скорост

δ - намаляване на покупната цена (на износване част от активите).

Нормата на възвръщаемост на капитала (Rdoh капачка) е застроен предимно с кумулативен строителство:

безрисков лихвен процент на възвръщаемост

+ рискова премия инвестиции в недвижими имоти

+ Премиите за ниската ликвидност на недвижими имоти

+ Награда за управление на инвестициите.

безрисков лихвен процент на възвръщаемост - лихвеният процент в високоликвидни активи, т.е. Този процент, който отразява "действителни възможности на пазара на инвестиционни фондове фирми и граждани, без риск да било от която няма връщане".

Скоростта на безрискови се използва като база за които се добавят останалите (по-рано изброени) компоненти - измененията на различни видове риск, свързан с особеностите на прогнозната собственост.

изискванията за безрискови проценти:

- доходността на най-ликвидните активи, които се характеризират с относително ниска норма на възвръщаемост, но с гаранция за връщане на капитали;

- на разположение на инвеститорите като алтернативна инвестиция.

Оценката трябва да вземе предвид, че номиналната и реалната скорост на безрисков може да бъде рубла, така и в чуждестранна валута. Когато преизчисляване номиналната скорост в реалното и обратно е целесъобразно да се използва формулата I. Ameri Фишер.

Важно е, че с помощта на номиналния дебит протича коефициент на ливъридж и неговите компоненти трябва да се изчисляват в номинално изражение, а когато действителните приходи потоци - в реално изражение.

Изчисление на рисковата премия:

· Premium за ниска ликвидност. При изчисляването на този компонент се взема предвид невъзможността за незабавна възвращаемост на инвестициите в недвижими имоти инвестиции, и то може да бъде взето на нивото на инфлация за типичното време на излагане на такива обекти се оценява на пазара;

· Помощи за управление на инвестиции. Колкото по-рискови и сложни инвестиции, толкова по-компетентни, те се нуждаят от управление. Помощи за управление на инвестиции трябва да се изчислява, като се отчита коефициентът на недостатъчно натоварване и загуби при събирането на наеми.

коефициент на капитализация включва норма на възвръщаемост на инвестициите и възвръщаемост на капитала процент. Ако размерът на капитала, инвестиран в недвижими имоти, ще остане непроменена и ще бъдат върнати в неговата препродажба, не е необходимо да се изчисли норма на възвръщаемост.

Ако очаква промяната в стойността на актива, е необходимо да се включи в съотношението на капитализация, връщане на главницата капитал. процент на възвръщаемост на капитала показва стойността на годишните компенсационни фондове, инвестирани в имота, в случай, че по някаква причина очаква загуба от тези средства (пълно или частично) в периода на мандата. За да се върнете към първоначалната инвестиция на нетните приходи от дейността се депозира в компенсационния фонд за рекапитализация.

Има три начина за изчисляване на нормата на възвръщаемост на капитала (Rnorm RETURN):

· Ясна възвръщаемост на капитала (метод Ring);

· Възвръщаемост на капитала за фонда, и скорост на възстановяване на връщане на всяка инвестиция (метод от горепосоченото дело), той понякога се нарича методът на анюитетна;

· Възвръщаемост на капитала за фонда на компенсация и безрисков лихвен процент (метод Hoskolda).

коефициент на капитализация включва норма на възвръщаемост на инвестициите и процент възвръщаемост на капитала чрез съотношението на износването на активите. Ако размерът на капитала, инвестиран в недвижими имоти, ще остане непроменена и ще бъдат върнати в неговата препродажба, процентът на износване на активите е равна на 0. Ако знаете намаляването на стойността на имота, ние ще възстановим фонд, който да го изгради за възстановяване на дела на активите на износване. Ако се инвестира в недвижими имоти инвеститор очаква, че в бъдеще тя ще се увеличи цената, тогава има необходимостта да се включи в процент на капитализация на нарастване на стойността на инвестициите.

Намалени стойности собственост (А), които ще се появят след п години отчита скоростта на главни букви в стойността на препродажба собственост.

Rkap = Rdoh капачка + δ · Rnorm замяна

δ = 0, ако стойността на обекта не се променя,

δ = + акция, което е планирано да се намали оценката на обекта, ако стойността на обекта се намалява,

δ = - дял, който се очаква да нарасне оценката на обекта, ако стойността на обекта ще се увеличи.

Изчислението на коефициента на пазарна капитализация от джибри

Въз основа на пазарни данни за цени и продажби CHOD стойности на сравними имоти, можем да изчислим процента на капитализация:

Rkap = 1 / п (σChOD I / Ci)

CHOD където аз - нетния оперативен доход на аз-обектно-аналог;

Ci - продажната цена на аз-ти обектно-аналог.

Само през този метод не се счита за възвръщаемост на капитала и възвръщаемост на инвестициите.

Метод за изчисляване на инвестициите, свързани съотношение капитализация.

Ако предмет Имотът е придобит чрез собствен капитал и дълг, съотношението на ливъридж, трябва да отговарят на изискванията за добив от двете страни на инвестицията. Коефициентът се определя от съответните инвестиции или инвестиции оборудване група. коефициента на капитализация на заемния капитал се нарича ипотека константа и се изчислява

където Rm - Ипотечен постоянен;

ДА - годишните плащания по обслужването на дълга;

K - размерът на ипотеката.

Степента на главни букви в капитала се изчислява съгласно формулата:

Re = Годишен DP преди данъци / стойност на собствения капитал

Като цяло съотношението на ливъридж се определя като претеглена-напредък-стойност:

R = М • Rm + (1 - М) • Re

където M - коефициент ипотечен дълг.