Доверително управление на имущество, адвокат

През последните години разпространението на доверително управление на активи в недвижими имоти. частни собственици на недвижими имоти започва да се даде не е под наем, както и в управлението на активи.

Съгласно договора за наем на лизингодателят предава временно притежание (използване) имуществото на друго лице (лизингополучателя) и получава награда под формата на наем. наем количество се определя от договора. Така например, на наема може да бъде зададен като процент от приходите, получени от използването на наетия имот. Правното основание на договора за наем - гл. 34 от Гражданския процесуален кодекс.

Според собственика на доверие договор за управление получава доход под формата на финансовия резултат от използването на прехвърляното имущество, управляван от Управителя.

Преди да влезе в доверителни споразумения, е необходимо да се анализират всички плюсове и минуси на тези договори в сравнение с договори за наем.

Правно основание за доверително управление на имущество

Връзка имот доверие урежда от глава страни. 53 от Гражданския процесуален кодекс.

Според споразумението за управление на доверие, на едната страна (основател на управление) трансфери към друга партия (попечителя) за определен период имот в доверието, а от друга страна се съгласява да управлява тази собственост в интерес на основателя или лицето, те казаха (получателя).

управление институция не води до прекратяване на правото на собственост, да го прехвърля или спиране.

Мотивът за сключването на договор за доверие може да бъде да се привлекат специалисти; желанието да се освободят от бремето на управлението на имоти, но с опазването на печалба, макар и намалена с плащането на такси за управление на инвестициите.

В съответствие с чл. 1016 GC България съществените условия на договора за доверие са както следва:

- част от прехвърлените в управлението на доверие имот;

- назоват trustor или получателя;

- размер и форма на контрол на компенсация;

- срок на договора.

е сключен договор за управление на доверие за срок не по-дълъг от пет години.

Съгласно чл. 1017 GC България договор доверително управление се сключва в писмена форма. Неспазването на формата и материалните условия на договора може да доведе до недействителност.

Прехвърлянето на недвижимо имущество в доверие подлежи на държавна регистрация по същия начин, както на прехвърлянето на собствеността на имота.

В съответствие с чл. 1012 от Гражданския кодекс на България прехвърлянето на собственост в доверително управление не води до прехвърляне на собствеността на имота на синдика.

Но, независимо от факта, че имотът се прехвърля в доверие, остава собственост на основателя, тя се отличава от другите си активи, както и на довереника на имота.

Само индивидуално определени имот може да бъде в доверено лице:

Тя не може да бъде обект на доверително управление:

- пари (с изключение на случаите, предвидени със закон);

- имот в икономическото управление или оперативно управление.

При прекратяване на договора за доверително управление на имущество под доверително управление се прехвърля на основателя, освен ако не е предвидено друго в договора.

счетоводство

Едно от предимствата на споразумението за доверие към договора за лизинг за собственика е, че отчитането на сделки с прехвърлени към управлението на доверие имота, е управляващ.

Какви са разликите?

Разделяне имот прехвърлен да се доверите на управление в старата настъпило до заличаването на този имот с trustor на баланс.

Този имот премина в специален отделен баланс, точно същото, което се провежда в рамките на споразумение за съвместна дейност.

Поради това се използва от 79 "в рамките на организационната селища" в плана на счетоводството на финансовата и икономическа активност за сметка силата на договора за операции по управление на доверие.

За всеки договор доверие в счетоводството на основателя трябва да бъде отворен подсметка "разплащания по договор за доверително управление на имущество."

Но водят документация за отделен бизнес мениджър обвинен в баланса на доверително управление.

Балансът на контролните операции не се отразяват на доверително управление. В мениджърът на профили се записват само на такси и разходи за изпълнението на дейностите на доверително управление на имущество.

Преди да се разгледа организацията на счетоводството на основател, мениджър, бенефициента, ще се фокусира върху някои от функциите.

На първо място, в подготовката на финансовите отчети на основателя на това не е изключено, стойността прехвърлени към управлението на доверие на имота.

На второ място, отделен информационен лист, представен попечител ред добавя към балансовите данни на основателя на основните дейности.

На трето място, в баланса на основателя на данните за контрол на подсметка сметка 79 "по договора за доверително управление на изчисления", не са включени.

Четвърто, контрола предоставя счетоводни операции, свързани с изпълнението на договора за управление на доверие, записи на приходи и разходи, активи и пасиви в отделен лист в съответствие със счетоводните политики, приети от ръководството на основателя. Така например, полезен живот, методът на амортизация на имоти прехвърлят в доверие, създадена от основателя на счетоводната политика.

Пето, всички операции за контрол на управлението на активи, изпълнени в обичайния начин. На първичните счетоводни документи да бъде маркиран с "контрол".

На шесто място, трябва да се обърне специално внимание на организацията на счетоводството на средства и спазването на правилата на чл. 1018 от Гражданския процесуален кодекс. В съответствие с чл. 1018 GC България администратор открива отделна банкова сметка за дейности, свързани с управлението на доверие на имота, с надпис "контрол".

Отчитане на основателя

Прехвърлянето на собствеността на основателя на договор за управление на доверие, изготвен от първични документи (доклад приемане, фактура) с надпис "Контрол". Когато прехвърлянето на имот в основател доверително управление отразява неговата цена, на която имотът е отразено в баланса му към датата на подписване на договора за доверително управление.

Характеристики на сметката, е фактът, че прехвърлянето на управлението на доверие на имота е отразена без използването на продажбите счетоводни и други пенсионни сметки.

Методи на амортизация, полезния живот на собственост, в доверие, създадена от основателя на счетоводната политика.

Ето защо, в допълнение към акта на приемане и предаване, различно основател първични документи е длъжен да прехвърли екстракт контрол от порядъка на счетоводната политика за счетоводни цели като за данъчни цели.

При отчитането на сделки по управление на доверие е много важно класификация на приходите и разходите на основателя и изпълнителен директор.

доходите Основател е доход от използването на прехвърленото в доверието имота. Например, наема, ако прехвърля в собственост доверие, управление на лизинг. В счетоводството, салдото на изолираните приходите отразява рекорд: дебитна сметка 62 кредити възлиза на 90.

Разходите учредители са разделени в три групи.

Първият тип разходи - разходите, извършени при използването на прехвърленото в доверието имота.

Вторият тип разходи - възнагради с управителя.

Третият вид разходи - възстановимите разходи основателки мениджър. GC България предвижда правилния мениджър за възстановяване на необходимите разходи, направени от тях по време на управлението на доверие на имущество, приходите от използването на този имот. Списъкът на възстановимите разноски следва да бъдат изброени в договора за доверително управление. Всички разходи на ефекта на основателя на изолираната баланса и отчетени във дебитна сметка 26 "Общите разходи" и кредита на сметка 76 "разплащания с различни длъжници и кредитори". Когато фактическото прехвърляне на тези суми са отразени в дебитна сметка 76 "разплащания с различни кредитори и дебитори" в кореспонденция с кредита от фондови сметки.

Управление на доход е сумата на обезщетението. Размерът на възнаграждението се завери сметката на 90 "Продажби". Разходите за изпълнение на контролните дейности, свързани с управлението на доверие на имота са вписани в дебитна сметка 20 "Главна производство" или 26 "Общите икономически разходи".

Специална процедура за регистрация, предвидено възстановимите разноски.

Възмездяване на разходите в съответствие с клауза. Н. 13 и 16 от Наредбата на Министерството на финансите на Република България брой 97n призната управление на кредита възлиза на 90 "Продажби". В същото време за съответната част от разходите за предоставяне на услуги по управление на активи за отписване на сметката на разходите за дебитна сметка 90 подсметка "Себестойност на продажбите". Говорейки за възстановяване съдебни разноски, следва да се отбележи, че, от една страна, в съответствие с Гражданския процесуален кодекс на България и разходите за контрол на 97n възстановява Заповед № трябва да бъдат покрити от приходите от използването на прехвърленото в доверието имота, както и записва в баланса на изолирани. От друга страна, по реда на Министерството на финансите на Република България брой 97n, мениджърът трябва да отразява това възстановяване като приход в баланса си, докато отписване на съответната част от разходите за предоставяне на услуги по управление на активи със счетоводните разходи сметки в дебитна сметка 90 "Продажби".

В процеса на доверително управление

Паричният поток е признат страни по нормалния начин. Трябва да се помни, че в съответствие с чл. 1018 от Гражданския кодекс на Република България за уреждане на дейности, свързани с управлението на доверие на собственост, трябва да се отвори отделна банкова сметка с надпис "контрол".

Парични потоци в рамките на договора за доверие

Получени пари в брой от основателя на управление за дългосрочна инвестиция

Като изброява размера на възнаграждението на синдика

Прехвърляне на приходи, дължими на основателя на договора за управление на доверие

Прехвърлянето на средства под формата на загуба на печалби, дължащи се на основателя на щети суми

Връщане на пари в брой на основателя на датата на прекратяване на договора за управление на доверие

фискална счетоводство

данък гради

Обект на облагане на имот за български фирми е движимо и недвижимо имущество (включително имот прехвърлен за временно притежание, употреба, изхвърляне или доверително управление, допринесли за съвместни дейности) се записват в баланса като дълготрайни активи в съответствие с набор от счетоводни процедури счетоводство.

Ако условията на договора, по нареждане на основателя на плащането на данъка, наложена на управителя, трябва да се съобразят с процедурите, установени по отношение на представителството на интересите на данъкоплатеца. управител съответните правомощия следва да се издаде пълномощно на изискванията на п. 3 супени лъжици. 29 от Данъчния кодекс.

Платците транспорт данъчни лица се считат, които в съответствие със законите на България, регистрирани превозни средства се признават подлежи на данъчно облагане в съответствие с чл. 358 от Данъчния кодекс. Превозните средства, преминали под доверително управление, е собственост на основателя.

По този начин, задължението за плащане на данък върху превозните средства, наложена на основателя на управление.

Процедурата за изчисляване на данъка върху печалбата на участниците в споразумението за управление на собствеността се урежда от чл. 276 от Данъчния кодекс.

Процедура за определяне на данъчната основа на основателя в съответствие с претенции. 3 супени лъжици. 276 НК България поставя в зависимост от съвпадението на основателя и бенефициента.

Ако доверието ценни книжа са прехвърлени, основател (бенефициент) трябва да вземе предвид приходите и разходите от управлението на доверие на ценни книжа, в съответствие с чл. 280 от Данъчния кодекс.

Данъчно счетоводство организация за управление на споразумението за управление на доверие се определя ал. 1, чл. 332 от Данъчния кодекс. Данъчно счетоводство на приходите и разходите, свързани с използването на споразумението за доверие, трябва да се извършва отделно от доходите, получени под формата на такси от управление на активи в рамките на всеки договор. Данните за данъчните регистри трябва да съдържат следното:

- датата на влизане в сила на договора;

- от датата на прекратяване на договора;

- разходите и състава, получен в управлението на активи;

- за реда и сроковете на плащанията по договора.

В съответствие с п. 2 супени лъжици. 276 НК България за довереника предвижда процедурата за включване на приходи и разходи в данъчната основа, която е идентична с общите правила за определяне на приходи и разходи, гл. 25 от Данъчния кодекс.

Съгласно чл. 332 Данъчни приходи България попечител е само на възнаграждението, предвидено в договора. Приходите от лихви се признават равномерно през срока на договора.

Разходи на приспадане, може да се признават като разходи, направени пряко попечител за изпълнение на договора, но не подлежат на възстановяване Trustor. По този начин, в данъчната счетоводен контрол, за разлика от счетоводството, размерът на разходите, подлежащи на възстановяване, няма да бъдат включени в който и да е приходи или разходи в контрола.

Доход на бенефициента по договора за доверие, в съответствие с ал. 4, чл. 276 НК България, включени в неговата не-оперативни приходи и подлежи на данъчно облагане по съответния начин. Разходите, свързани с изпълнението на договора не се счита като част от основаването на разходите в съответствие с ал. 2 на чл. 276 НК България са взети предвид за данъчни цели на бенефициера.

Тя има функции, включени в данъчната основа на получателя на този вид разходи, тъй като управлението на активи награда мениджър.

Ако условията на заплащане на възнаграждение по договора прави чрез намаляване на доходите, получени при изпълнение на този договор, управителят на наградата е включена в разходите за целите на подоходното облагане за бенефициента. Ако плащането интерес не е направено за сметка на намаляване на доходите, получени от Делото Trust, дебитът се вземат предвид за целите на данъчното облагане не е бенефициент, и основател на договора за доверие. Бенефициентът няма право да признават за данъчни цели на загубите на ползване на имот в доверието.

"За целите на тази глава, поддържане на обща отчитане на сделки, подлежащи на данъчно облагане в съответствие с член 146 от Данъчния кодекс ... отговорността на член на партньорството, което е българска организация или отделен предприемач (по-нататък в тази статия - партньорство партия) Всички операции се извършват в съответствие с договор простите на. партньорство (договор за съвместна дейност) или договор за управление на доверие на член асоциация или попечител отговаря данък oplatelschika на тази глава. "

Съгласно чл. 174.1 на Данъчния кодекс на Република България по довереника е дадена отговорността на данъкоплатеца за изчисляване и плащане на ДДС в извършването на договор за доверително управление на дейността на хотела.

По този начин, за отдаване под наем попечител на недвижимо имущество, принадлежащо на основателя, попечителят трябва да плати данък върху добавената стойност.

Предмет на облагане с ДДС при контрола са:

- размера на обезщетението по договора за доверително управление;

- размера на доходите, получени от използването на имущество в рамките на договора за доверие.

В съответствие с тази статия, продажба на стоки (строителство, услуги), прехвърляне на правото на собственост в изпълнението на попечител управление на активи се изчисляват и плащат ДДС към бюджета, както и експонати от нейно име на фактурата, въз основа на ал. 2 на чл. 174.1 на Данъчния кодекс.

Според стр. 2 супени лъжици. България 174,1 Данъчни облекчения са обект на размера на данъка върху добавената стойност, платен от данъкоплатците за стоки (строителство, услуги), закупени за операции, призната обектите на облагане с ДДС.

В операциите, свързани с използване на имота не се прехвърля в доверие, данъчнозадълженото лице ДДС е попечител, не основателят на управление. По този начин по реда на чл. NC 171 в България за управление на учредители основания за приспадане на ДДС за услугите на довереник не разполага с управление на недвижими имоти.