Блейк Андерсън-Buntz за перспективите на сегмента на апартамент

Наказателно хотелиерски мениджмънт е съобщил и стартира редица хотели в Санкт Петербург, включително първата чернова на италианската верига Domina на насипа. река. Мивки, 99. Днес, компанията оперира два хотела в двете столици, преди края на годината ще има още два проекта. Компанията също така е в преговори с няколко фирми, за да се развие проекта апарт-хотели. Как обещаващ сегмент на апартаментите? Има ли смисъл да премине обекти с управлението на западните мрежи? Как недвижими добиви, предлагани от разработчиците на програмата? Това казва основателят на хотелиерски мениджмънт Блейк Андерсън-Buntz.

- Как да започнете дейности за управление на гостоприемство, какви са неговите функции?

- Значи сме в качеството на международен оператор?

- Не съвсем. Има голям Международния наказателен Хотели Interstate Места, но тя не е с марката. Собственикът има право да избере който и да е марка (франчайзинг) и магистралата ще управлява. Съгласно този принцип работи три добрите хотели в Москва. Ние (Hospitality Management) оферта за нещо подобно на пазара.

- Каква е причината освен Rezidor, например, да се даде на марката на хотела, управлявана от магистралата?

- Преди всички западни Криминални пет или шест години, ние не продаваме на франчайз, сега се продава. На магистралата - дългогодишни връзки с всички играчи в света, така че има намаление на франчайз.
Ние нямаме проблем да формират собствена марка. Всеки нов обект, ние го създавате за собственика или може да работи под прикритието на друг известен играч. Днес се преговаря за хотела, в който, може би, ще има така наречените меки марка. Мисля, че тази тенденция ще се активно развитие в България. Мека марка - тя е не подлежи на приспадане, не за управление, но някои маркетинг асоциация. В България тази услуга предлага три маркетингови фирми: TopHotels, Best Western и Водещи хотели в света. Отиди до последния, например, са свързани "Taleon" и "Гранд хотел Европа" в Санкт Петербург, както и Лоте и Барвиха в Москва.

- Що за система за управление? Какво е значението му?

- Това е асоциация, която създава и продава маркови разпределителни системи. Best Western - ярък пример. Това е най-голямата хотелска верига в света, въпреки че тя не управлява обекти. Тя позволява на хотели, за да запази индивидуалността и независимостта и в същото време да получите всички предимства на веригата хотели, на първо място - единна система за онлайн резервации на няколко езика.
Водещи хотели в света, създадени от хотелиери и съчетава много различни собственици. Тя формира една система, която е предназначена да се конкурира с мрежовите оператори, но е много по-евтино.
Така например, в западната мрежа от НК отнема от 8 до 10% от хотелските приходи. Ако вие сте сами шофиране, закупуване на франчайз, че ще струва 5-7%. Ако сте съгласни с Асоциацията Marketing (самоуправляваща се), цената ще бъде в размер на 1.5-3%. Разбира се, в последния случай, повече от индивидуална работа.
Какво е различно от марката меката-франчайз? При закупуване на франчайз, вие сте длъжни да спазват много стандарти за управление. В "мека" трябва да отговарят на стандартите по отношение на търговската дейност, но в оперативната работа да следват вътрешните правила. Коя система е по-добре - всеки се самоопределя.
Има много собственици, които искат да привлекат на марката на мрежата, но не отговаря на нейните изисквания. Това е само на нашите клиенти, ние можем да решим този проблем.

- Какви са вашите изисквания за присъединяване към проекта?

- Основният критерий - локация.

- Колко вземат за управление?

- Зависи от големината на вида на обекта и специфичния режим със собственика. Като цяло - 5-6% от приходите. Като всеки от Наказателния кодекс, има основна такса и бонус. Основата имаме - от 1 до 2.5%, бонус - 3-9%. Друг въпрос - за срока на договора. Western мрежа не счита, договори за по-малко от 15 години, а ние имаме - от пет години. Ние можем да се съгласим с други думи: една година, три, пет, седем години. Но колкото по-дълго на договора, по-евтино ще струва на собственика.

- От колко време Parklane Хотел на Krestovsky?

- Договорът е подписан за една година с опция за удължаване, са работили в продължение на три години.

- Каква е средната годишна заетост на хотела?

- Това е една прилична скорост?

- Да, това означава, че вече е на печалба.

- И в какво се съдържа в заетост минус обект или е на ръба?

- Това зависи от конкретния хотел. Ако е повече от 100 стаи, както и зареждането на по-малко от 40%, печалбата не може да се каже, особено по отношение на възвръщаемостта на инвестициите на инвеститора.
Всеки обект първо 6-18 месеца не е печеливша. Но добро местоположение и чудесни условия за настаняване (100 стаи), оперативната печалба могат да се продават дори и в първите шест месеца. И собственик на малък семеен хотел, получава доходи от първите дни, защото заплатата е почти без никакви разходи.

- Кой е основно спира в Parklane?

- Сред гостите са три групи: спортисти (най-вече), туристи, както и бизнес групи, идващи в конференции и други мероприятия. Понякога има индивидуални и корпоративни клиенти. Много от посетителите от Азия, включително и на централно, от стара Европа, Северна и Южна Америка.

- интересуват от сегмента на апартамент, който в момента се разработва активно в Санкт Петербург ли сте?

- Първият път бях сигурна, че това не е моя работа. Апартаменти се продават на различни собственици, не е имало разбиране за това как да се управлява такова съоръжение професионално. Въпреки това, тези проекти да бъдат постепенно започват да се управлява като хотел и повече се местят в дневния наем - е единственият начин да се увеличи рентабилността. са се образували първите мрежи: Йе, «Vertical", "МТЛ".
Схемата за управление на някои от тях. В един случай, компанията създава своя собствена марка, както прави "Bekar" или "Пионер". В друг - може да се остави на западната мрежа, като апартаментен хотел "Steybridzh" на Московски проспект. Ние, от своя страна, действа като консултант и приемат допълнителни задължения на търговската част. Така че, ние ви съветваме разработчик Valo апарт-хотел на Букурещ и се водят преговори за това как да се управлява двата проекта в Санкт Петербург. Собственикът на една от тях той възнамерява да се занимава с техническата експлоатация, и ние ще се управлява търговската част.

- Можете да прочетете повече за тези проекти? Известно е, че един от тях се намира в района на Хеймаркет, а другият - в Пушкин.

- Да, Сена - български инвеститор бутиков хотел, който е купил старата сграда и се трансформира това, той ще бъде с 70 стаи. Договорът е подписан, сега обектът се изгражда. Според Пушкин до преговори. Предвижда се от пет-звезден хотел с 92 стаи. Сградата е почти завършена. Оповестяват други подробности все още не може, но се надявам, двата хотела ще се отвори до края на годината.

- Говорихте за нов голям проект. Договорът е подписан със собственика?

- Да, но засега само на консултации. В момента разработваме концепцията на продукта, печеливши програми, и така нататък. Това е голям обект за срок до повече от 3000 стаи, се реализира на няколко етапа. Строителството започна наскоро.

- Как оценявате перспективите на обслужвани апартаменти в Санкт Петербург?

- Разработчиците често привлече висок добив и сравнително бърза възвръщаемост на инвестициите в нови проекти апартамент. Според Вас, какви са реалните цифри?

- Ограничен брой клиенти, които са включени в проекта, в началото, може да получи до 20%. Но това е невъзможно за всички и в пълен размер, особено на дълъг период от време. Мисля, че по-реалистично норма на възвръщаемост от 12 до 16%, но при едно добро управление. Това е нормален инвестиционен продукт за тези, които вече имат жилище, както и допълнителни 1-1,5 милиона рубли, които по някакъв начин трябва да се спасим.
Developer печеливш печеливша програма, той получава парите за строителство, и без интерес. Няма нужда да се вземат заем.
Освен projects'm повече се интересува от това как да се развива на вторичния пазар. Освен ако няма възвращаемост на инвестицията в рамките на разумен период от време, и този пазар не може да бъде. За мен, това все още е голям въпрос.
Класически хотел с 100 стаи плащат за себе си в 12-15 години, повече от 100 стаи - в продължение на 10-12 години, апарт-хотели - в 8-10 години за купувачите на дялове, както и за предприемача - за 3-5 години, в зависимост от възможността за продажба ,

- Оказва се, е по-изгодно да се изгради един от друг от хотела?

- Плюс хотели, които са стабилни в продължение на дълъг период от време и могат да генерират доход (паричен поток), към които можете да получите кредити за други проекти. Може би тук въпросът за диверсификация на портфейла. Много зависи от конкретното място.
Сега съм в преговори с един инвеститор, който иска да се слее в програмата за развитие на градската среда за хотели. Тема интересно и обещаващо. Ако правителството не поддържа най-малко през първите 4-5 инвеститори изтеглят зад тях и др. Но за да положи по този начин никой не иска, добре, нека други се опитват.

- Колко обекти могат едновременно провеждане на CC, без да се губи качеството?

- Управление - е един вид система, както и да го копирате, най-вероятно, че е лесно. Най-трудното нещо - да се намери високо качество на персонала, надзорните органи не са линейни, и управител на хотел и универсални глави. Ако има такива професионалисти могат да бъдат най-малко сто хотели поемат контрола. Ние правим два обекта, още двама ще вземе до края на годината, трите хотели преговорите. През следващите пет години планираме да управлявате обекти 8-10.

- Всички от тях са разположени в Санкт Петербург?

- Не трябва само в Калининград, Москва и един в региона.