оценка износване, недвижими имоти

След приключване на оценката на пълната стойност на репродуктивния процес от тази сума следва да се приспадне износване. Срок на износване (амортизация), както се използва в оценката, за да се разграничи от обезценяването на счетоводството (счетоводни амортизации). В счетоводната износване - е процес на разпространение на ретроспективни разходи за придобиване на актива, за целия срок на полезния си живот, без да се опитва да се оцени стойността на актива. В оценката на обезценката на недвижими имоти се третира като сегашната фактор за оценка, независимо от ретроспективни разходи. Амортизацията се определя като "загуба на полезност и по този начин стойност по някаква причина.

В допълнение към разграничението между определенията на амортизация в областта на счетоводството и оценка следва да се извършва още една разлика - между влошаването на разходите подход и намаляването на разходите за ипотека и инвестиции план технология Ellwood.

износването на подход разходи измерва настоящите (текущи) долара в сравнение с ток (ток) стойността на възпроизвеждане; докато в техниката на намаляване на разходите Ellwood - това е просто една ретроспективна оценка на излишната покупната цена над цената на препродажба. Техниката Ellwood The не се опитва да разпредели намаляване на разходите между различните компоненти на сградата. Ellwood техника просто да вземе предвид очаква промяната в стойността на актива.

износване фактор подход на разходите се прилага за отчитане на разлики между характеристиките на специално подбрани сгради, като че ли е ново, и на физическото и икономическо състояние на имота оценява. Този метод на регулиране на стойността на една хипотетична нова сграда, в която оценка на разходите, и разликата между тях и да се оцени тяхната собствена.

Оценителят може да се определи размерът на износване чрез наблюдение и / или с помощта на формула, която отчита ефективния възрастта и оставащата продължителност на живота на всеки компонент собственост. Косвения метод на изчисляване на размера на износване е да се изважда стойността на обекта, получени в резултат на пазар или на доходите подход (или и двете) на сумата от общите разходи за възпроизвеждането на стойността на земя и сгради. Получената разлика е пълен с начислената амортизация. Например, ако сумата на пълната стойност на възпроизвеждане и пазарната стойност на земята е 750 000 долара, и подходите на пазара и доходите са показали, стойността на $ 500 000, а 250 хиляди долара - с начислената амортизация. Въпреки това, този метод не позволява да се направи независима оценка на влошаването на разходите подход.

Директният метод е да се направи оценка за всеки вид на влошаване компонент за всеки оценява имот (вж. Таблица. 18-3). Има три вида на износване:
1. физическо влошаване (износване).
2. Функционална излизане от употреба (във връзка с промени в стандарти).
3. Икономическа излизане от употреба (като резултат от външни фактори по отношение на обекта).

Физическо увреждане включва всяко физическо изхабяване на сградата: от избелялата боя за срутване на конструкцията. Амортизацията може да бъде подвижна или несменяем. Fatal (неизлечима), той смята, че разходите за коригиране на дефекта надвишава стойността, която в този случай ще бъде добавен. Еднократна (лечимо) износване показва, че стойността на корекцията е по-малко от добавената стойност. Всеки недостатък може да се коригира, но ако го разходи надхвърлят потенциалните ползи, се счита, неизбежно.

Otmochenny текущи ремонти (разсрочено поддръжка) - вид еднократна износване, което подсказва, че един разумен купувач ще генерира незабавно разходи, за да донесе на имота на нормалните стандарти. Разсрочено поддръжка включва живопис, където е необходимо да се ремонтира един пробит покрив или неуплътнени кранове и др Н. Наличието на разсрочено поддръжка не означава непременно, пренебрегването или неправилна употреба на актива в миналото, но само, че някои от компонентите трябва да бъдат поправени незабавно.
При измерване на остатъчната стойност на актива се отчита: ефективната възраст и оставащия период от живота си.

Например, една сграда с хронологичната възраст от 10 години, подложени на нормално износване, както и износването на 50% и драскане, причинени от неправилна операция, има ефективно възраст (ефективна възраст) 15 години: 10 действителните години плюс 5 години добавено поради лоша поддръжка. Ако очаквания срок физическия живот на сгради, се равнява на 100 години, износването е 15%. Ако общата стойност репродукция - $ 100 000, а износването е 15 000. Някои неща, като например килими и уреди, са с краткотраен ефект, а самата структура с по-дълъг срок на експлоатация. След определяне на влошаването на краткосрочните активи от общата стойност на възпроизвеждане трябва да се приспаднат разходите за придобиване на краткотрайни активи, с цел да се оцени общата стойност на дългосрочен план. След това се изчислява цената на последната мрежата на амортизация. Ако първият не приспадне стойността на краткотрайните активи и приходи за бъдещи поддръжка, износването ще бъде отчетен два пъти.

Оценките за натрупани амортизации

Функционално остаряване означава, че нещо в оценява съоръжението не отговаря на духа на времето. Причината може да бъде липса или излишък. Класираха обект може да продължи да функционира добре, но не отговарят на съвременните стандарти. Дефектът може да бъде подвижна или несменяем, в зависимост от това как размера на разходите за неговото поправяне корелира с очакваната полза от това.

Ако остаряване е подвижна, но поради липса на елемент, като например система за кондициониране на въздуха в Тексас, износването се измерва с разликата между цената на климатична инсталация система на изчисления обекта и разходите за неговото инсталиране в новата сграда. В този случай, разходите за изграждане на размножаване, който няма климатична система не се намалява; Въпреки това допълнителни разходи за премахването на този недостатък са взети под внимание. Например, ако инсталирането на климатична система в новопостроена къща на апартамент е на стойност 30 хиляди долара, и по вече съществуващите - 40 хиляди долара за допълнителна работа, функционалното остаряване трябва да се оценява на 10 000 долара, ако бъде избегната недостатък се дължи на остарялата елемент, като старомоден тела в банята, натрупаната амортизация, измерена чрез стойността на замяната му.

Когато функционалната морално остаряване, причинено от излишък (наричан още "sverhdostatochnostyu (superadequacy)), какъвто е случаят с мокет на $ 25 на дворно място в апартамента, където килима за $ 10 на двора щяха да са съвсем достатъчни, пълната стойност на възпроизвеждане" sverhdostatochnosti "(излишък $ 15 на двор) ще се счита за функционално остаряване. Този излишък се изважда от общата стойност на vosprrizvodstva за цената. Вие трябва да бъдете внимателни да не се вземе предвид степента на износване на два пъти. Тъй като килим на стойност $ 25 на двора вече е начислена физическата амортизация, корекцията за функционално остаряване е част от превишението на $ 15 на двор, остава, след като физическата амортизация.

Фатални функционално остаряване (нелечимо съединително остаряване), причинени от липсата на обикновено измерени загуби в размер на наем. Ако в резултат на лошото разпределение етаж е да се намалят наемите за $ 10 на месец, както и на местната месечна брутна наем множител е 100, а след това по вина се оценява на $ 1000 (бруто наем мултипликатор се определя чрез разделяне на пазара на продажните цени за месечен наем). Фатални функционално остаряване могат да бъдат причинени от излишък. Представете си, че сградата е построена достатъчно силен, за да има още 10 етажа, но те никога не са били и никога няма да бъде построена. Не носете размера на обезценката "прекомерни" разходи се приспадат от общата стойност на възпроизвеждане, както функционално остаряване, както и капитализирани разходи за допълнителни оперативни разходи (ако има такива), свързани с дефекта.

Две други източници на функционалното остаряване могат да бъдат свързани с отношението на етаж площ на сградата до района на обекта и с особен режим на сградите. Отношението на площта на сградата до централната част на сайта (съотношение от пода област) измерва интензивността на използване на земята. Така например, 5-етажна къща с площ от всеки етаж на 10,000 квадратни фута, построен върху парцел от 25 000 квадратни фута, има коефициент 2 (X 5 етажа 10000 кв фута на етаж. 25000 квадратни фута графика). Къща покрива 40% от площта (10000 м фута. За 25 000 кв м), но височината му ще коефициент по-голям от 1. Ако това не съвпада с плътността на строителство с изпълнение на най-добрите и най-ефективно използване на сайта, може да е функционално остаряване.

Също така важно е местоположението (избор на площадка) на сгради и съоръжения на площадката. Сгради разположени неправилно, като не се налага лесно вход и изход, или да се отвори чрез магистрала в случаите, когато е желателно да бъде причина за функционално остаряване.

Функционално остаряване в остра форма може значително да повлияе на стойността на сгради и съоръжения. Сградата, която в много отношения не отговаря на духа на времето, не може да събира приходи от наем, достатъчни за покриване на оперативните разходи. В този случай, най-разумното решение би било да му дрейф. Фактът, че офис сградата все още работят за ръчни асансьори, климатици прозорци, осветление, лампи с нажежаема жичка, не служи като оправдание за продължителното съществуване.

икономически остаряване
Обезценката се причинява от фактори, които са външни за имота. Тези фактори могат да бъдат претоварени улици, или промишлени предприятия, намиращи се в непосредствена близост до жилищни райони. Икономически остаряване винаги се смята за неизбежно, тъй като степента на потенциалните разходи за вземане на ирационално покупка на околните предмети и премахване на вредни елементи от значение само за увеличаване на стойността на обекта на засягане.

Икономически излизане от употреба (наричан още стареене по местоположение (локационни) или стареене, предизвикано от околната среда (излизане от употреба на околната среда)) измерва капитализираната стойност за наем загуби изчислени с помощта на брутния множител под наем. Част от капитализирани загуби, дължащи се на земята, се отразява в цената на последната, и поради това не следва да се приспада от цената на възпроизвеждането на сгради и съоръжения.
Поради икономическата морално остаряване е важно да се отбележи, трудността при разграничаване между факторите на място, които могат да намаляват полезността на сградите и на факторите, които са намалили цената на земята. Например, "правилен" сградата може да се намира в грешната "място, или обратното.

Източник: Dzhek Friman, Николас Orduey "Анализ и оценка на генериране на приходи за недвижими имоти"