Клопките отношение на договора за наем, по - който наемателят трябва да обърнат специално внимание на -

Лизинговите споразумение за разпространението му имот, може би сравнима само с договора за продажба. Всъщност, за да имат своя собствена стая не могат да си позволят всички големи компании, да не говорим за малък бизнес. В повечето случаи, текстът на договора за наем на наемодателя, и като по-благоприятни за него. Но в условията на сделката се отразяват пряко върху размера на данъчното задължение на наемателя. Ако преди наемателят е трудно да се спори за това или онова елемент на договора, и днес, когато предложението за пазара на наеми превишава търсенето, много наемодателите са станали съвместими. Така че нека да говорим за какви условия трябва да изискват от наемателя, за да добавите в лизинговия договор, и който, напротив, да бъдат изключени.

Под наем на имот по-добре от компанията

Да започнем с това се говори за подготвителните дейности, които трябва да бъдат предприети, преди да разгледа текста на договора за наем. На първо място, е необходимо да се гарантира, че лицето, от което имате намерение да наеме стая, той е собственикът или упълномощен от собственика (чл. 608 от Гражданския процесуален кодекс). Ето защо, питам документи заглавие потенциал хазяина си в помещенията. Ако той не е собственик на проекта, който харесва, го питай за съответното разрешение от собственика. Тя трябва да бъде изрично посочено, че представителят има право да вземе имот за отдаване под наем.

Ако имате възможност да избирате наемодателя, толкова по-добре да се даде предимство на фирми. Особено, ако може да се наложи да ремонтира помещенията. Фактът, че данъчния кодекс позволява да се вземат предвид разходите за разходите за ремонт на наетия имот амортизируема (Sec. 2, чл. 260 от Данъчния кодекс). От тази форма на регулаторните органи да сключват: ако стаята се отдава под наем от физическо лице (включително отделен предприемач), след ремонта не може да приспадне разходите. След като всички физически лица амортизират собственост, не може да се определи (писмо България Министерство на финансите 12.08.08 № 03.03.06 / 1/462). Въпреки това, наскоро Министерството на финансите на българската промени своята гледна точка по този въпрос (писмо от 15.07.09 № 03.03.06 / 1/470). Но, ако можете, то е по-добре да не рискуваме и да намерят една организация наемодател.

Има начини за заобикаляне на изискването за регистрация на договора

Договор за наем на сграда или структура, който се сключва за срок не по-малко от една година, при условията на държавна регистрация (Sec. 2, чл. 651 от Гражданския процесуален кодекс). Естествено, това условие ще изисква време и финансови разходи. Но когато дългосрочни договори за наем не е регистрирано, надзорниците да приемат, че той не е бил в затвора. Това създава риск, че данъчните власти ще премахнат разходите под формата на наем. Тъй като регулатори на потока предлагат България финанси специалисти (например писма от 07.12.06 № 03.03.04 / 2/172, на 17.02.06 № 03.03.04 / 3/3).

Въпреки това, изискването за държавна регистрация може да се заобиколи. Това е достатъчно, за да се установи, че периода на лизинговия договор е по-малко от една година (например, 11 месеца), и в същото време да предпише състоянието на автоматично подновяване на договора за същия период. Въпреки факта, че в края на краищата общо срока на лизинговия договор надхвърля една година, договорът няма да има нужда да се регистрирате. Обяснението ти дал България председателството (п 10 Преглед на практика на решаване на спорове, отнасящи се до прилагането на Федералния закон "На държавна регистрация на права върху недвижимо имущество и сделки с него", прилагането на уведомителното писмо от 02.16.01 номер 59, а след това -. Review).

Има и друг законен начин да не се съобразят с изискването за държавна регистрация - не уточни в лизинговия период на валидност (алинея 2 на член 610 от Гражданския процесуален кодекс ..). Такъв договор, според обясненията, дадени в параграф 11 Digest, също не е необходимо да се регистрирате. Въпреки това, този метод има недостатък - да прекрати споразумение неопределен лизинг по всяко време по инициатива на една от страните. Достатъчно е да уведоми другата страна на три месеца. По-дълъг предупреждение страните могат да се установят в договора (Sec. 2, чл. 610 от Гражданския процесуален кодекс).

Размерът на обезщетението за комунални разходи необходимо да се посочи отделно

Често спънка между наемателя и данъчните органи трябва да заплати съдебните разноски на общинските услуги. Сложността тук е, както следва. От една страна, за да поеме разходите за наетата вещ трябва наемателя (Sec. 2, чл. 616 от Гражданския процесуален кодекс). От друга страна, договори с доставчици на комунални заключава наемодателя. Така че, се падат на консумираните услуги ще бъдат таксувани в името му, и той също трябва да преведете пари на комунални услуги.

Ето защо, в механизма на възстановяване на разходите за наем, определен за наемодателя. Най-добре е да се настоява, че тази сума се представя отделно от наема, и на наемодателя призова изрично разходи за обезщетяване на комунални услуги. Тази процедура е "най-прозрачната" за проверка, и по тази причина най-сигурни. В допълнение, той е в пълно съответствие с Гражданския кодекс на България и отдавна е одобрен от Министерството на финансите на Република България (писмо от 01.19.06 № 03.03.04 / 1/43).

Друг проблем за счетоводител може да се превърне в състояние на лизинговото споразумение относно процедурата за ремонт. Ако се приеме, че договорът за наем ще бъде валиден в продължение на няколко години, често е при условие че наемателят извършва не само на тока, но и основен ремонт. Гражданския процесуален кодекс, това условие не е в противоречие (чл. 616 от Гражданския процесуален кодекс), така че правната служба и може да го пропуснете. Но счетоводител може да се хвърлят допълнителни проблеми, които трябва да бъдат подготвени. Особено, ако извършената работа по себе си, без участието на изпълнители. Много счетоводители има един въпрос - дали трябва да начисляват ДДС за такава работа? Отговорът е не - не се начислява ДДС, тъй като разходите за ремонт са взети предвид за данъчни цели (печалба под клауза 2 точка 1 на член 146 от Данъчния кодекс ...). Е, ако изпълнителят за ремонт на кабели, ДДС, срещу тях може да се приспадне в обичайния начин (Sec. 2, чл. 171, ал. 1, чл. 172 от Данъчния кодекс).

Приет на наема за сметка на покупната цена ще добави проблеми

Накрая, се фокусира върху условията на договора, която може да доведе до необходимостта от преизчисляване на данъците, за целия срок на лизинг. И въпреки че в случай на недвижими имоти, това състояние на практика не се среща често, то трябва да ви разкажа за заради световните данъчни последици. Това е изкуплението на наетия имот (чл. 624 от Гражданския процесуален кодекс). По-точно, разнообразие на обратното изкупуване, в които наемите са напълно или частично преброени в цената на обратно изкупуване на наетия имот.

Помислете как такъв ефект прихващане на данъчните задължения на наемателя. Преходът на наетия обект на лизингополучателя Имотът е в действителност, за изпълнение (ал. 1, чл. 39 от Данъчния кодекс). И тъй като това е един амортизируем имот, а след това тези разходи за покупка трябва да бъдат извадени чрез амортизация. Но тези суми вече са включени в цената, както е отдаване под наем. В резултат на това на наемател-купувачът ще трябва да се преизчисли напълно данъчни задължения за целия период на наемане. сума възлиза отдава под наем, ще трябва да бъдат изключени от други разходи, плащат данък общ доход и наказания. В бъдеще, тази сума ще се образува първоначалната цена на продавания имот и ще бъде отново заредена в разходи след амортизация.

Също така някакви проблеми с ДДС, които удържат на лизинговите плащания. В крайна сметка, основната означава, че е възможно да се декларират приспадането не е по-рано от самия обект е поставен върху запис. А в нашия случай това се случи много по-рано. Така, че ДДС ще трябва да се брои за целия срок на договора за наем, да плащат ДДС и интерес.

Възможно ли е да се избегнат такива последствия? Да, можете. В договора за наем е необходимо да се посочи ясно, че собствеността на наетия точка на лизингополучателя след заплащане на цената на обратно изкупуване на имота. И за да се установи това разходи, без никакви компенсирани лизингови плащания. След това счетоводителят не трябва да подават "utochnenki" и преизчисляване на данъците. В крайна сметка, купих на операционната система ще бъде първоначалната цена на договора.

Между другото, уважаеми посетители на форума!

Ако офертата ви интересува, моля, отговорът е "да", както и условията (размер на статията, въпросите, които посещавате, за да има светлина, процедура съвпадение статии с нашите експерти, размерът на таксата за изискванията за стил и синтаксис) ще обсъдят в лична кореспонденция.

Ако не сте съгласни да се напише, а след това продължи да се задават такива немотивирани забележки тук да не се хвърлят (като аргументи може да се счита поне списък на ситуации и да отговори на въпроси, без да знае, която започва счетоводител не може да направи).