Както "хвърлени" на българските инвеститори

Игор Indriksons
Zkspert в международните инвестиции в недвижими имоти. Фирма основател Indriksons.ru.

Заблудят не само в състояние да българските брокери и предприемачи. Както показва практиката, българинът измамят инвеститори и чуждестранни агенции.

Пристигането на масата на българските инвеститори в чуждестранни пазари собственост показа не само ползите от чуждестранните инвестиции в "тухли", но това не са в състояние да заблуди българските брокери и предприемачи само. Според съдебната практика, като мамят българските инвеститори и чуждестранните агенции. Игор Indriksons, управляващ инвестиции, основател на консултантска portalaIndriksons.ru, разказва за най-типичните случаи на измама.

"Измама имоти съществува навсякъде, освен в няколко държави. Водещи държави по чистотата на сделки, водени от Великобритания, Франция, Австрия и Швейцария. Още в Италия, Испания, започва бъркотията. По този начин, 90% от страните в известна степен мамят, - казва Игор Indriksons. - Начини да подвеждат инвеститорите, така. Обикновено, тези схеми са реализирани на пазарите в различни страни на интервали от 5-10 години. Освен това, имената на тези модифицирани схеми, но не и тяхната същност. "

2.Natsenka. Чуждестранният инвеститор не усетите разликата в цената. Много често на местния пазар не е практично оценка на недвижими имоти, т.е. чуждестранните инвеститори просто не се чувстват на маржа е 20-30%, а всички апартаменти са уникални и могат да се различават значително в цената една от друга в зависимост от характеристиките на жилища.

3.Stadiya, която е издала на правото на собственост. В България, правото на собственост се извършва само, когато обектът е построен на 80% (за сравнение, през инвеститора Великобритания вече на етапа на изкопни работи е собственик). От тук има място за схеми за измами: двойно продажба, разработчикът може да се установи собствеността в банката, и така нататък ..

5. издаване на потребителски кредит вместо ипотека. Този метод се практикува измама в Испания. Същността му е, както следва: на брега, където недвижимите имоти е неликвиден, испанските банки се опитват да натрапвам potrebkredit инвеститори за закупуване на недвижими имоти или мошеник. Въпреки, че лихвеният процент ще бъде същата като в ипотека, разликата се крие в последствията за кредитополучателя. В случай на кредитополучателя по подразбиране за ипотечен кредит банката има право да наложи санкция само на недвижими имоти, докато в potrebkredite банка за ограничаване на достъпа на други имоти, банкови сметки и така нататък .. Разбира се, един инвеститор може да се опита да избяга обратно в България, но това ще се търсят и след това да се наложи наказание на собственост на кредитополучателя в България.

6. Гаранция за обратно изкупуване строител обект. Да предположим, че разработчикът предлага на инвеститора за обратно изкупуване на обекта след определен период, ако инвеститорът няма да бъде в състояние да го препродадат на вторичния пазар. И строител обещава никакви пари до размера на удвояване. Всъщност, разработчикът има милиони начини да законно да излязат от бизнеса, и не е необходимо неговото съоръжение, така че инвеститорът рискува да стане "щастлив" собственик на "неликвидни".

7. доходност от отдаване под наем на недвижими имоти Грос, не Net. Ако пазарната Средната наемна доходност от 5% годишно, разработчикът, за да направи продукта по-привлекателен надценява броя на няколко процентни пункта и обявява пазарна възвръщаемост от 7-8% на годишна база Брутен. Дори и да е голяма и известна фирма, инвеститорът може да загуби пари. Тези проценти са обещани на теория - най-добрия случай, договорът може да включва условия, при които сумата приспадат Брутен интерес за управление и други свързани с тях услуги. Така нетният добив е инвеститор nizherynochnogo спуска към индекса - например, 3%.

8.Vysokaya гарантирана доходност чисти ръце. В тази схема, строител гарантирана норма на възвръщаемост в размер до 10% годишно. На улова е в състава. Инвеститорите виждат само броя 10 и думата "да" никой не обръща внимание. А ДО 10% - е всяка фигура 10 - и 2, минус 3. След приспадане въздушни добиви може да се окаже отрицателно.

9. Липсата на условия за връщането на обекта в първоначалния си състояние. Инвеститорите често не обръщат внимание на липсата на споразумение за отдаване под наем на обекта в наем контролни условия на дружеството за връщане на обекта в първоначалното му състояние или ремонт на обекта се дължи на управлението на компанията. В такива случаи, собствениците получават домовете си обратно в лошо състояние, които се нуждаят от ремонт, че е скъпо.

10.Zemlya обеща. Много инвеститори от България са паднали в този капан в България. За да получите кредит за популяризирането на обектите, разработчикът може да положи основите на банката. Ако строителството ще бъдат замразени, а предприемачът фалира, банката ще предприеме всички. За да се сведе до минимум риска, е необходимо да се прилага по отношение на банката, тъй като, ако ще да се получи ипотека. Банката първо проверява състоянието на земята - и в случай на проблем ще уведоми инвеститора.

11. Договор на родния си език. Българските инвеститори се радват договор, съставен в руски, но това е още една причина за безпокойство. Ако инвеститор в България или Черна гора предлага договор на английски език с превод на български език, нито една от тези версии, няма да бъдат валидни и безупречна, дори и да е нотариално заверено превод. Правна сила в уреждане на спорове, ще бъде текста на договора, съставен на официалния език на подписването на държавата и сключването на споразумението.

12.Raskhody за поддръжка на инфраструктурата. Да предположим, че инвеститорите се предоставя възможност за избор между два почти идентични обекти на същата цена. В един от тях има само един басейн, а другият предвижда също със СПА център, фитнес център, пура бар, и така нататък. Г. Инвеститорът, разбира се, иска да купи един обект с много инфраструктура. Въпреки това, всички тези екстри са добри само тогава, когато разходите за тяхното поддържане не е на собственика и наемателя. Разходите за поддръжка басейн, например, могат да доведат до 5-10 хиляди евро на година.

Член условие PR-агенция "Red Word." Обадете се на: +7 (495) 669-20-55 Е-мейл: [email protected]