фондове за недвижими имоти - с 1

Какво е фондове на недвижими имоти? Описанието и определението на термина

фондове за недвижими имоти - това са финансово платформа, на която основната разменна монета е на недвижими имоти. Инвестирането в недвижими имоти винаги е бил изгоден вариант. Всяка година транзакции, свързани с недвижими имоти на стойност милиарди долари. Първите фондове за недвижими имоти са се появили през 19 век в Съединените щати. От средата на миналия век, инвестиционни фондове за недвижими имоти (специална инвестиционна цел, АДСИЦ) започват да се разшири по целия свят.

АДСИЦ (АДСИЦ за земя, веднъж каза «riit») - компанията, която се дължи на колективното инвестиране купува недвижими имоти и управлява или заема сградата. АДСИЦ получава доходи от растеж и стойността на акциите, както и от отдаване под наем на недвижими имоти, която е инвестирала попечител. Това е най-малко 90% от приходите на Фонда под формата на дивиденти. Повечето от АДСИЦ прехвърли 100% от облагаемия доход и по този начин се отървава от необходимостта да плащат корпоративен данък.

Действие АДСИЦ. Приблизително 91% от всички фондове за недвижими имоти по отношение на тяхната. Те купуват недвижимо имущество и да действа като управляващо дружество. Основният източник на доходи - наеми от премахването на обектите, които им принадлежат. Основната разлика от редовните разработчиците акции на АДСИЦ - това е, което фондът притежава пари в брой и управлява портфолио недвижими имоти, като част от, но не и да го препродадат след приключване на строителството.

Ипотечен АДСИЦ. Те съставляват 7% от общия брой на фондове за недвижими имоти. Този тип АДСИЦ е специализирана в директен кредитиране и сделките с ипотеки върху недвижими имоти. Техните доходи се състои от лихви в рамките на ипотечното кредитиране.

Хибридни АДСИЦ. Тя е комбинация от собствен капитал и ипотека АДСИЦ. Hybrid АДСИЦ инвестира активите си в недвижими имоти и ипотечно кредитиране. Около 1% от фондовете за недвижими имоти принадлежат към тази група.

предимства

фондове за недвижими имоти имат предимства пред други начини за инвестиции:

Ликвидността. В сравнение с първоначалната покупка на недвижими имоти от инвестицията в акции на АДСИЦ има безспорно предимство - ликвидността. Собственикът не може винаги бързо и изгодно продаде къщата, принадлежащ към него, а по-голямата част от акциите на инвестиционните тръстове продават всеки ден на най-големите валутни платформи в САЩ.

Разнообразяване на инвестиции. Ако нивото на доходност настроен да се намали риска в портфейла, моля обърнете се към диверсификация - включването в портфейла на различни финансови инструменти, с цел повишаване на рентабилността и намаляване на риска. Корелацията на фондове за недвижими имоти с друг финансов актив по-скоро ниска, АДСИЦ - много добро средство за диверсификация.

Защита срещу инфлацията. АДСИЦ предвижда доста добра защита срещу инфлацията: основен източник на инвестиционни тръстове доходи - наеми, които са склонни да се адаптират, като се има предвид увеличаването на нивото на пълната цена.

Висок добив. На рентабилността на фондове за недвижими имоти са междинни между акции и облигации на големи компании. АДСИЦ-привлекателна за инвеститорите на високо ниво на текущ доход и възможността за умерени дългосрочни растеж запаси в разликата между, например, банкови депозити, когато е известен доход инвеститор.

Взаимните фондове са различни от АДСИЦ

В самото начало е да се обърне внимание на бизнеса под формата на фондове за недвижими имоти. Договорен фонд в България е сложна собственост, направени от пари, не е юридическо лице, за разлика от инвестиционните дружества и тръстове в САЩ, управлявани от бордовете на директорите или попечители включени. В взаимни фондове, не е корпоративен статус, така че те са представени от управляващите дружества: банки, застрахователни компании, брокери и т.н.

Съгласно българското законодателство, фондове за недвижими имоти могат да се създават само под формата на затворен тип взаимни фондове: акции в продажба създават само на фонда, и има право да изкупи дела само ако е завършена. Това се дължи на факта, че първоначалните инвестиционни фондове от затворен тип са установени за ограничен брой инвеститори, чийто брой не надвишава 20 души. Ситуацията на американските АДСИЦ е различен. Броят на участниците не трябва да бъде по-малко от 100 души, а пет или по-малко, инвеститорите не могат да имат повече от 50% от активите. В допълнение, АДСИЦ също е отворен.

В България максималният срок за съществуването на инвестиционни фондове от затворен тип - 15 години. АДСИЦ може да работи за неопределен период от време. Много икономисти смятат, че няма смисъл да се инвестира в недвижими имоти инвестиционен фонд за период от по-малко от три години поради повторение на промените на пазара.

В повечето от взаимен печалба на българския средства от инвестиции в недвижими имоти с последваща продажба. приходи за наем са незначителни - по-малко от 10-15%. Това се сравнява с американските тръстове да инвестират в изграждането на само 1986 г., и то само при условие, че най-малко 75% от общия доход на инвестиционния фонд трябва да бъдат взети от наема или лихвите по ипотеките.

Нашите дивиденти реинвестирана, ще могат да се прехвърлят пари по сметката само след края на фонда. Някои водещи компании плащат част от печалбата, но в по-малка част от АДСИЦ, което е най-малко 90% от облагаемия доход всяка година трябва да се разпределят като дивидент на инвеститорите.

доход на инвеститорите

Добив фондове за недвижими имоти са междинни между големи компании и облигации запаси. Малко или serednyaya капитализация са типични за мнозинството от тръстове, добивите им трябва да бъдат сравнени с рентабилността на малки и средни предприятия.

Инвеститорите Риъл Истейт Фонд може да получава доход под формата на увеличаване на стойността на акции, недвижими имоти, съставляващи активите на фонда под формата на редовно получават общата печалба (дивиденти).

Добив АДСИЦ зависи от икономическите показатели, като равнището на безработица, разходите на домакинствата, лихвени проценти и т.н.

Ипотечни недвижими имоти инвестиционни фондове, които имат повече от наема, са чувствителни към пренареждания лихвен процент, като запазват ценни книжа, издадени ипотечни кредити в портфейлите.

Цените на ипотечни ценни книжа се движат в посока на връщане към лихвените проценти.

Ако цените се покачват, стойността на активите на фонда (нетните активи) попада и, като резултат от цената на акциите си (акции) пада. От друга страна, намаляване на темпа на нарастване на стойността на активите и акциите на фонда. Това е - една от причините, защо ипотечни разчита, водят до най-големия доход в случай на намаляване на лихвените проценти.

Взаимните фондове са склонни да не участват в офертната цена на замяна.

По този начин е невъзможно да се назоват затворен тип инвестиционни фондове са точно копие на АДСИЦ. Основи на инвестиции на български и чуждестранни агенции за недвижими имоти не са съгласни с правната структурната организация, източник на доходи и от разпределението на печалбите.

Характеристики на инвестиционни фондове в някои страни

Днес, на американската компания може да се характеризира като АДСИЦ и да бъдат освободени от данъчно облагане на корпоративно ниво, то трябва да отговаря на следните изисквания на Кодекса за вътрешни приходи (данъчен кодекс):

форма на организация - корпорация, тръст или сдружение;
мониторинг следва да се извършва на борда на директорите или съвместните попечителите;
акции трябва да са в свободно обращение;
организацията не трябва да е финансова институция или застрахователно дружество;
минимален брой акционери - 100;
най-малко 90% от облагаемия доход трябва да бъде изплатена като дивидент всяка година;
притежавани 5 човека могат да бъдат не повече от 50% от дружеството за последните 6 месеца след всяка финансова година;
най-малко 75% от активите си в общата инвестиция трябва да бъде прикрепен към имота;
най-малко 75% от общите приходи на компанията трябва да се приема за наем или лихви по ипотеки в рамките на ипотечното кредитиране;
не повече от 20% от активите си, може да се състои от акции обложени свързани структури.

Сред най-големите американски фондове за недвижими имоти следва да се отбележи Simon Property Group, пазарната капитализация достигна $ 19.0 милиарда, а като General Properties растеж с акции на 12 милиарда долара и Kimco Realty с пазарна капитализация от над $ 9.0 милиарда. Всички тези дружества са активни на пазара на търговски недвижими имоти, както и Симон Имоти - лидер не само в промишлеността, но и на пазара на колективна инвестиционна като цяло.

Великобритания

най-малко 90% от облагаемия доход трябва да бъде изплатена като дивидент всяка година;
АДСИЦ може да бъде затворен само;
компанията трябва да бъдат регистрирани в Обединеното кралство;
акции на дружеството трябва да бъде на стойност най-малко 50000 паунда.

Първи заместник-председател и главен изпълнителен директор на Hines в България, Лий Тиминс смята, че през следващите години ще бъдат разработени нови, по действащото законодателство за взаимни фондове.

"Има доста строги правила, но това е добре за инвеститора - главен изпълнителен директор RVM Capital, Вадим Корсаков. - България е провела много изследвания, за да се види дали е готов да се премести в модела на западната АДСИЦ. Страната отговаря на всички изисквания. Единственият въпрос е как и кога ще се случи. "

Оценка взаимни фондове

САЩ АДСИЦ пазар се характеризира с по-малък брой на средствата - от около триста - и техният брой расте по-бавно. Причината - тежките условия на фонда. Въпреки това, общата им пазарна капитализация е много по-високи - повече от 60 пъти. Прием в този бизнес се намалява постепенно. По този начин делът на създадения фонд на САЩ може да бъде закупен за 2-3 хиляди долара, ние все още имаме нещо повече от това да създаде: минималната стойност на една акция може да падне до 1000 рубли.

От имота взаимни фондове, наложени данъци.

Но сега, за да инвестират във взаимни фондове, вече не е толкова печеливша, както преди.

Преди компании за управление на органи фондове не плащат данъци, като се позовава на факта, че взаимните фондове не са юридически лица, така че за тях е невъзможно да се изчисли данъчната основа. Тази лекота е дал строители възможност за оптимизиране на данъчно облагане на дружества прехвърлят някои активи, за да взаимни фондове. Промени в Данъчния кодекс ще се сложи край на тази практика. Въпреки това, има основание да се смята, че тези нововъведения ще бъдат причина за много дебати между управляващите дружества и на данъчните власти.

Въпросът е, че ръководителите на управляващите дружества не разбират как точно трябва да се плащат данъци и чакат обяснение от Министерството на финансите по този въпрос. Това е едно противоречие: взаимно данъци фондовете, заплащани от управляващото дружество на имота, собственост на фонда, но в същото време, компанията не притежава този имот.

Харесваш ли тази дефиниция на бизнес гледна точка? А знаеш ли какво е, и да споделят с приятели.

Ако откриете грешка, маркирайте го и натиснете Shift + Enter или кликнете върху щракнете тук, за да ни уведомите.

Благодаря ви за вашето съобщение. В близко бъдеще ние ще коригира грешката.